万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人88是不是质数，79是质数吗住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的(de)国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘88是不是质数，79是质数吗高端的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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