近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分(fēn感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思)配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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