饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实(shí)行明码(mǎ)标价等(děng)十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费(fèi)，按成(chéng)交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)音域划分从低到高，人声音域划分，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多(duō)少由各(gè)中介机(jī)构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构相关(guān)违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务音域划分从低到高，人声音域划分费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其(qí)中的(de)细则(zé)，还(hái)需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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