文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：<观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪/p>

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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