饱受(shòu)争议(yì)的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发(fā)商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息(xī)不(bù)对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外(wài)的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照(漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介服漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本(běn)来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的(de)影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各(gè)城市(shì)落(luò)地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在(zài漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里)房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司(sī)将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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