导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带(dài)来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询>

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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