导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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