近两年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有(y观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单ǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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