OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)的事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格(gé)是不(bù)是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本(běn)身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续(xù)密切(q为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果iè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息的(de)第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募(mù)是(shì)我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能(néng)面临了一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市(shì)场的信心(xīn)。”

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