5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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