文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系(xì)统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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