饱受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低(dī)的(de)大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收(sh三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗ōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门(mén)要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规(guī)范行业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因部(bù)分购(gòu)房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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