5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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